一个西峡老炮儿分享的本地购房经

河南美景看南阳，南阳宜居在西峡

生为西峡人，无论是选择外出发展还是据守本土

都应该为咱们西峡感到骄傲。

论经济，西峡是南阳首屈一指的NO.1

也是河南省内的第二区域大县

论环境，西峡是誉满全国的国家文明县城

国家卫生县城与国家园林县城

论文化，西峡是“中国恐龙之乡”

还是常居各类榜单的“全国旅游标准化示范县”

身为在西峡生活了多年的土著

为孩子成长、为年迈父母颐养天年

也为了改善屈身寓所

加之亲戚朋友买房一起做做参考

先后参与买房换房的经历也有十几次之多

也算是与地产圈打交道的半个“专家”吧

在此且以“老炮儿”觍颜自居

以切身经验为所有西峡的老乡

分享一下个人的购房经

首先是地段▲▲▲

      从三十年前国营单位分的排名前列套房子算起，那时候大多数人还没有地产意识，总觉得从农村走出的孩子，在县城分一套房，每逢雪雨之后不再是两脚黄泥的山沟，但看县城里干净的柏油马路，虽谈不上荣耀，但总觉得自己走出了大山。那时在想，只要能力达到，自己孩子不再让他们回老家生活受苦了。

      转眼谈到当下，当自身脱离刚性需求之后，所有的购房行为，本质上来说还是投资属性为主。

      香港大佬李嘉诚的“地段论”早已成为地产的通识，对当下的西峡来说同样适用。

现在的城市，要说较具发展活力的区域，无疑是每一个城市的新区，无论是看政策还是看市场，城市新区都是投资购房的不二之选。

      当然，地段决不仅仅指的是地块本身，还有周边的交通元素。新区是一个城市发展的面子，无论是城市主干道路，还是具有政府形象的交通要道，以及高速口，产业集聚区域的规划，但凡能沾到的好处，新区肯定会不遗余力的打造，因为这是城市的新活力象征，这就决定了进入主城区的快捷性、外出通行的便利性。

其次是得房率▲▲▲

      一个最简单的问题，你所购买的130㎡的房子，真的是130㎡吗？为何同样是130㎡，你的房子和其他人的差距会这么大？这其中所牵涉的，就是公摊面积和得房率的常规套路。

      作为买房的普通人来说，数据的考量尤为重要，其实最关键的是要小心开发商所设置的各种陷阱套路。

      一般情况下，影响得房率的最直接因素就是公摊面积的大小，公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房及管理用房的建筑面积。而影响得房率的规律一般为：楼层低得房率高；板楼比塔楼得房率高；公共区域小的得房率高。

      因此，个人的购房经验是，想要得房率高，则购买的社区层高较好不要11层，而2梯2户的户型，则可以直接排除在考虑之外，光是分摊的电梯面积和楼道面积，就足以在房屋面积上剜走一块肉。

      性价比当然是要优先考虑，但性价比的计算方法决不仅仅是价格的对比，同等价格看品牌，同级品牌看质量，多向对比才是判断性价比的王道。

      而在此之外，更需要小心面积与价格之下隐藏的得房率陷阱，不要过分关注房本面积，而要去实地探查，关注扣除公摊之后的房屋实际面积。

重中之重是户型▲▲▲

      户型的好坏有时候我们并不在意，可是当我们住进去的时候才发现种种问题。

      比如客厅采光较差，整天都需要开灯；或者是餐厅的空间太小，没办法放一张桌子，要么就是入户门无法打开等等让你心力憔悴。如果户型太差不仅自己住着不舒服，当你想出手的时候结果发现买家更不喜欢，这才是最悲催的。

      在选择户型时，很多问题都存在普遍性，一些不够重视的地方经常会反复出现类似错误，这里总结了户型经常出现的几类“不合理”现象，大家在购房时请结合自己的实际情况选择性避开！

01卧室大小不合理

      次卧是家人休息睡眠的地方，人生的三分之一的时间都是在卧室中度过的。如果空间太小，总让人伸展不开，尤其是2.8米以下的开间（如下图），狭小的空间放张床就要把空间塞满了，再放上柜子，整个空间变得很是拥挤，住在这样的卧室，心情也变得压抑了。

02房间面积分配不合理

      比如下面这个小三房，9㎡的厨房，面积比餐厅都大，这是要让几个人同时做饭的节奏啊！如果不做饭你会在厨房里待着吗？超大厨房就是浪费面积浪费金钱：

03房间朝向不合理

      客厅与卧室的朝向是户型的一个重点，看户型时要注意景观资源与南向采光的问题。特别是在北方，户型南向的面宽很重要，因此，要充分利用南向面宽，使户型的有利因素得到较大程度的发挥。

      看下面的一个户型实例:该户型卫生间占有的南向面宽过多，导致两个次卧室朝北，客厅也变成了北向，同时也拉长了走道，降低了户型居住的舒适度。

04户型动线不合理

      动线就是指人在室内室外移动的点与点之间的连线。简单来说，就是人在房子里由一个功能区走到另一个功能区的路线，也就是你平时的生活轨迹。

      结合户型示例让大家看得更直观一些，以下两个户型同为90㎡以下的两房▼

      上图可以明显看出，合理的动线能让进到房间的人在移动时感到舒服，尽可能简洁，从一点到另一点，不用退回就能实现。而不合理的动线就会很长，往往需要原路返回或交叉，不仅浪费空间，还会影响其他家庭成员的活动。

05动静分配不合理

      动静分离，一方面能使会客、娱乐或者做家务的人放心活动，另一方面也不会过多地打扰休息和学习的人，减少相互之间的干扰。

      动静分离合理的户型（卧室布置较深，距入户门较远）▼

06精装房不划算

      现在不少客户在买房的时候，为了省心省事，买精装房，殊不知精装房里有许多猫腻，身边的朋友刚买下某大品牌开发商的精装房，当时广告对外宣称精装修标准2000元/㎡，实际才1000元/㎡，住进去才发现这其中的水份之大，比如：入户门处的墙面，门把手稍微一碰就烂一块，有些地方墙面还掉粉；还有脑残式的设计，灶具上面的墙上装个插座，根本没法用，担心还有安全隐患呢。

      另外，精装修的房子，基本上没办法做户型改造了，而且装修风格如果不合意，后期的软装搭配也困难。

      以及干湿分区、通透性、客厅开间进深比例、用餐空间位置、厨房布局、卫生间布局等等，这里不再一一列举什么样的户型才是好户型，一直以来都没有定论。

      细节的定义见仁见智，但一般来说好的户型要做到具有实用性、安全性、私密性、灵活性、经济性和艺术性，做到生理、功能、动静、公私、主次、干湿六种分离。

      具备这些特点的户型，通常可以让你出售的时候，比同层次的房子多卖个几万块不成问题。

其四是开发▲▲▲

      所谓看开发，其实看的就是品牌和资质，以及项目整体的建筑规划。在当年没有地产开发的概念中，国营单位、名优企业的职工集资房无疑是“地产开发”的品牌雏形，身边的朋友总会津津乐道，看某某的单位里分了房子，钢筋混泥，质量刚刚的。

      而现今，品牌一定意义上意味着品质，在当下城市鱼龙混杂的地产市场中，尤其要以品牌作为优先考量因素，品牌当然是以知名为优，而更需要了解的，是品牌在市场中的口碑，尤其是在其它区域以及过往开发过程中的信誉。

      资质的考量，则主要是指我们常说的“五证”，包括《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。

      而在建筑规划上，则要从商品种类和户型布局来综合考量，体量大、品类多、户型合理自然是购房上佳之选。

      之所以要选择大型社区，其一是因为大社区往往意味着大开发商，有更充足的资金和更高的品质，很少会出现“烂尾楼”的情况；其二是配套设施更完善，可供选择的户型多，也更容易受政府重视，进而周边市政配套也越来越多；其三是升值潜力大，住户集聚，商业林立，自然是区域内炙手可热的投资宠儿。

其五是配套▲▲▲

      房子再好，没有相应的配套，也终究是一座孤岛。笔者就时常听到身边一些在老家盖房的朋友们感慨，当年花了十万块在农村建设的四合院，也着实风光一阵子，可房子再好，下了雨还是要踩泥泞的，孩子上了学，参加了工作，再也没回去住过。

      现在看来，若当年投资到城市买一套房子，没准也是拆迁户待遇了。可终归，家是一个落叶归根的踏实感，随着城市化发展的脚步，很多人工作在城市，生活在城市，当我们已经脱离农耕文明的年代时，转战城市的脚步并不能说这就是忘本，居住环境的进步，就是让生活更加便捷嘛！

      如今常规看房子的配套，所指的可以概括为内部与外部两方面。

      内部的配套是指物业与生活设施方面，拿物业来说，并不是一般人理解的看大门的老先生或传达室，现如今我们已经跨过了保安老弟升杆抬杆的进出安保，一切生活智能化、科技化的生活设施，终究是让我们的生活更加安全化、便捷化、舒适化、隐秘化、人性化。

      你出门还忘带钥匙吗？你还担心突然下雨的天里忘记关阳台的窗户吗？你还担心深夜归家有可能被尾随的恐惧吗？如果有，那真是到了要改善环境的时候了。花同样的钱，享受不了同等的待遇，何苦为难自己？

      而外部的配套是指商业和教育医疗等生活需求场所，电影《找到你》片段中描述的并不为过，因为医疗车辆无法进入那个狭小的街道胡同，孙芳在大雨中无力的摇摆着过往车辆的手，那一刻我的心也是沉重的。除了这些，我们所必需的每日三餐、住宿、出行、购物、娱乐的商业，还有能够满足孩子全段优质教育的学区，这些都是需要我们再三考虑的因素。

      好的生活配套，在当下更多指的是智能化的科技生活，智能化社区，为日常生活插上了科技的翅膀。随着科技的飞速发展，推动了人们对住宅品质不断提升，而社区智能化由于操作简单，功能强大，直接服务于日常生活，极大提高了居家的人性化和个性需求。事实证明，智能化社区及智能家居已经逐渐成为高品质楼盘的必配要素，在业内已经有了“无智能·不品质”的说法。

      在综合以上因素之后，其实很容易能够利用排除法得到最终的选择。这个城市的开发商还不算多，选择本地优质品牌作保是精明之选，因为只有本土优质的才最了解家乡的需求嘛，在占据有利地块之后，对标区域内其它同档次品牌，无论是社区内的智能科技，还是周边的学校、医疗、商业、出行才明显更胜一筹。

      性价比和得房率，同档次的品牌与建筑质量，价格都要比进驻的大品牌要低，而得房率则是高居榜首。

      当然，以上也仅是个人的微薄经验与主观建议，欢迎各位西峡老乡们前来探讨，毕竟买房虽然是短时投资，但居住与生活，可是关乎一辈子的幸福。