南阳烂尾楼,出路在何方?

焦点运营一 2018-06-29 09:49:47
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对南阳房地产市场的现状 仁者见仁 仅供参考…… “每条主干道,都有烂尾楼。”说起来尴尬,但这确实是南阳后农运会时期的特色之一。 这又印证了那句老话,规划是一回事,实际建设又是一回事。 1 南阳作为一座偏处河南西南隅的城市,至今尚未通高铁。虽然是千万级人口大市,但总体上发展迟缓,大而不强,有目共睹。

“每条主干道,都有烂尾楼。”说起来尴尬,但这确实是南阳后农运会时期的特色之一。

这又印证了那句老话,规划是一回事,实际建设又是一回事。

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南阳作为一座偏处河南西南隅的城市,至今尚未通高铁。虽然是千万级人口大市,但总体上发展迟缓,大而不强,有目共睹。

历年来,南阳地方有一个特色发展思路,便是通过筹办各种大型活动、参与国家级评比来制造城市影响力。从“两节一会”到“六创一迎”,从“双创”再到“世界月季洲际大会”,南阳在这条路上走了近二十年。

纵观全国,其实这个思路也并不“孤独”。不少地方也都在筹办“xx文化节”、“xx音乐节”等活动,有的地市还做成了有影响力的品牌。而创建文明卫生城市等活动,多少也能为地方争取到更多的政策支持。南阳筹办第七届全国农运会,便是这种思路下的产物。

据媒体报道,南阳在94年便已经有意申办农运会,2003年,南阳正式提出申办2008年第六届全国农运会。为此南阳市体育局局长杨鸣哲10多次赴北京,表达渴望农运会在南阳落户的强烈愿望。

为什么领导如此热衷于申办农运会?就在于农运会的带动效应,当时在北京办奥运的思潮下,申办大型运动会,正是借机发展城建的绝好时机。据相关数据显示,仅2010年,南阳城建投入就高达34个亿,相当于此前30年总和。

已经落马的南阳某届副市长曾经讲过:

“从北京奥运到济南全运,包括广州亚运、深圳大运,城市发展过程中总要有那么几件大事来助推,这几乎是个规律。南阳是个历史文化名城,又是传统农业大市,在向新兴工业大市、经济强市转变的过程中,必须通过这样一些大事加速城市发展、改善城市功能、增强辐射带动能力。”

“农运首先是种机遇,通过农运筹备带动城市发展,否则单纯为办会而办会,意义不大。”

2008年,南阳被正式批准承办第七届全国农运会,从此,南阳借农运会东风,掀起了新一轮大规模城建。

2012年9月22日,第七届农运会结束。

盛会给南阳留下了巨大的、规格直逼首都的新闻发布中心,形似鸟巢的新区体育中心和一座崭新的城市。

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然而问题渐渐凸显。

筹备农运会期间,ZF为了给农运会建设让道和筹集资金,做了许多超前规划和土地出让,留下了巨额债务和开发问题,造成了农运会后,许多上马的城改和房地产项目,相继遭遇了烂尾。

资金链断裂,是造成项目烂尾的直接原因。不少开发商为了避免资金链断裂,甚至饮鸩止渴,非法集资、违规抵押、高息筹款等违法问题在所难免。

为了逃避监管部门的监督,有的开发商造假账,隐瞒财务状况。这进一步影响了烂尾楼后期的复盘。

很多烂尾楼第三方资本难以接手,就在于遗留的债务和法律纠纷,处理起来相当棘手。甚至有些烂尾楼,稍稍整修即可入住,但是依然无法交房,政府也无法接手、贱卖或者出售。因为楼盘债务背后,首先是债权人的利益。

许多时候,债权人宁愿等待时机,也不会贱卖债权,这也是烂尾楼盘不能贱卖给老百姓的原因。

南阳普遍的烂尾楼的问题,即是如此。对于债权人来说,让它烂在那里,拖着,未必不是一种极具中国特色的解决办法。

然而,这可苦了业主和被拆迁的居民。

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烂尾楼有解决办法吗,有。

国内也有不少企业,靠接盘烂尾楼起家。中国知名“烂尾楼专家”光耀东方,就屡有成功收购案例。

2005年光耀东方收购河北邯郸市中心近3万平方米的商业项目烂尾工程。该项目光耀东方1亿多元价格接手,先卖掉部分商铺,回笼投入成本,然后再将卖出的部分返祖,统一招商运营。由于专业的团队运营,开业以来,该商场的生意火爆。

光耀东方董事长李贵斌认为:“烂尾楼项目产生的重要原因,最终还是资金运作方面出了问题。如果想要把烂尾楼项目盘活,主要是看自身的商业运营能力。”

2008年光耀东方进入北京,并于2009年收购了北京客站北侧,烂尾十几年的海天大厦,该项目总建筑面积24万平方米,商业约10万平方米,最终成交价20亿元。

整个并购过程相当困难,海天广场涉及40个债权人,38起诉讼,案件非常复杂,多次被法院查封。光耀东方的律师团用两个月时间,将所有法律问题处理完毕,项目前期工作落实到位,到正式接手时,各种问题分析清楚,多种预案准备就绪。

通过对该项目的包装,开业后开盘价2.3万元/平方米。当时北京二环与三环之间的房价超过3万元的比比皆是,所以开盘当日,500套房源被抢购一空,比收购价格翻了一番。

烂尾楼收购的模式之一,就是建立专业的商业运营团队,抓住收购时机,一旦条件成熟,就以最快的速度解决遇到的问题,迅速回笼资金,解决好烂尾楼项目资金流问题。即所谓的快进快出。

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烂尾楼是南阳城市的殇。

烂尾楼是南阳人心头的痛。

烂尾楼是南阳楼市成长的残酷代价。

何时走出烂尾阴霾,无数人在盼望,在等待。

当下,在南阳楼市地价房价不断刷新人们认知的形势下,南阳烂尾楼何去何从?债权人是选择继续等,还是配合政府协调,寻找强有力的资本来接盘?我们唯有拭目以待。

毕竟,这不仅仅是一个单纯的经济问题。

来源: 大宛楼市 。

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