【专栏】南阳楼市快报(684)土地市场现降温迹象 楼市将迎深度调整期

预测楼市走向是房地产行业一大重要“爱好”。近期，不止一位业内人士表示，预计四季度后房企将面临严峻的销售压力。

中原地产首席分析师张大伟通过对土地市场的观察，也感受到了房企资金压力。“土地价格出现了明显的高位回落，相比上半年动辄50%的持有比例，开发商持有比例明显降低，最近北京住宅土地竞争激烈度也在降低。

此外，银监会在国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神下，已经部署严查个人消费贷款违规流入房地产市场。房企融资难度上升，融资成本提高，中小房企资金压力愈发受到行业关注。   

土地市场热度反映了房企的资金状况  

张大伟分析道，“从土地属性看，流标地块位置相对较远，且全部限价，其中住宅部分只占一定比例，这导致开发商拿地意愿不足。另两宗地块的销售限价与地价差价在1万左右，按照精装修要求看，开发商依然有一定利润空间，但地价均远低于市场预期。”  

张大伟认为，土地降温反映的是，在资金收紧背景下，房企持续一年的拿地大战中，资金子弹已接近枯竭。  

从销售端来看，业内人士也注意到市场带给开发商回款的压力。同策研究院总监张宏伟认为，虽然今年大多房企已提早完成销售目标，部分房企还在上调目标，上市房企今年可以给资本市场一个优质的交代。但销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，尤其十月下旬以后，核心一二线城市销量并没有明显起色，且今年底“翘尾”行情难现，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但销售压力加大”的大环境。  

春节后或降价？

2017年上半年，热点一二线城市的楼市受限购、限贷、限售等调控政策影响较大，部分房企的销售也出现了不同程度的波动。但大部分房企对下半年公司的前景并不悲观，约有近10家房企上调了全年业绩目标，企业销售回款依然良好。从融资环境来看，国内信贷持续收紧，房企融资受限，过半企业持有现金有所减少。上半年，企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资，负债规模再创新高。

克而瑞研究机构指出，一方面，2015年公司债热潮开始，时至今日3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；另一方面部分房企也积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。 

需要关注的是，随着信贷环境持续收紧，未来房企融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。  

一家地产公司融资人士近期多次表达了融资工作艰难。张宏伟认为，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年，2018年房企资金到期集中兑付压力将加大。预计明年初，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企会放弃自己的价格“底线”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。其预计，2018年春节后，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。  

某知名地产大佬近期也预测，如果调控持续收紧不放松，房企将在春节后将表现出较大资金压力。届时，楼市可能会出现一波低谷期。  

由于房企2018年销售目标重置，资金兑付压力也将开始越来越大，张宏伟认为，当前四季度到明年三季度年仍然是楼市调整期，并且至今年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。他预计，较快接下来这两个月，最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启，同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。