高新区南阳御龙府,神盘神价10200元/平!

贰爷房产投资 2018-08-18 03:10:12
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开发公司操盘手;成都楼市实战专家; 20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套; 教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。 【本文约2300字,预计阅读时间 3分钟】 高新区南阳御龙府一期5#楼和7#楼获取预售证,预售证号101579,共计368套房源,清水房交付,面积区间为111-159㎡,预

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约2300字,预计阅读时间 3分钟】

高新区南阳御龙府一期5#楼和7#楼获取预售证,预售证号101579,共计368套房源,清水房交付,面积区间为111-159㎡,预售房源均价10200元/㎡。

房源状况及分配情况:本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共368套。提供 37 套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,199 套用于刚需家庭优先摇号、优先选房;普通132户。面积约43713 ㎡,其中 111.1㎡ 2 室2 厅2 卫户型40 套; 111.11 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型14 套; 112.45 ㎡ 2 室2厅2 卫户型14 套; 113.06 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型40 套; 115.2 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型2 套; 115.89 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型16 套; 116.69 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型44 套; 116.71㎡ 2 室2 厅2 卫户型4 套; 117.4 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型88 套; 117.41 ㎡ 2 室2 厅2卫户型32 套; 128.21 ㎡ 3 室2 厅2 卫户型2 套; 128.99 ㎡ 3 室2 厅2 卫户型16套; 130.28 ㎡ 3 室2 厅2 卫户型44 套; 143.57 ㎡ 3 室2 厅3 卫户型2 套; 143.88㎡ 2 室2 厅4 卫户型2 套; 148.08 ㎡ 3 室2 厅3 卫户型2 套; 149.85 ㎡ 2 室2 厅4卫户型4 套; 159.78 ㎡ 4 室2 厅3 卫户型2 套;

物业类别:住宅 产权:70年 占地面积39946㎡ 建筑面积:240000㎡ 容积率:住宅容积率4;商业公寓容积率6 绿化率:31.84% 停车位:1500 楼栋总数:9 总户数:1276户 物业费:2.5元 楼层:28-32层

总平图及户型分析:

116平米户型(上图):横厅配备1.8米大阳台,彰显客厅大气,可以是三房,首次置业,但是120万左右的总价,依然非常有面子。

上图117平米三房:传统竖厅设计,没有更多亮点。

130平米户型是亮点。面积得以充分利用,做出四房,并有半间卧室的赠送。客厅横厅,采光面大,配备1.8米大阳台,让采光面得以延伸,可以在阳台享受阳光,和对室内空间的延伸。也尽可能做到了动静分区,卧室部分做到通透。

户型选择:虽然户型较多,但是可以清楚看到御龙府在户型设计是花了很大功夫,详细研究了当时比较超前的龙湖九里晴川的户型,并且进行了改进,形成了自己的户型特点。

横厅+1.8米大阳台,南北通透,是御龙府优质户型的特征。

几乎都有半个房间的赠送面积,要注意:不要看着套二,就以为117平米买了套二,实际上是套三。开发商完全可以写明套三,但是实际上开发商从稳妥角度,只说明是套二。

从熙华府的选房来看,熙华府此次房源一共366套;棚改房源37套报名人数6套,中签率100%;刚需198套,报名1554人,中签率16%;普通131套,报名2415人,中签率4%,全部中签率是9%。由于同属高新区,此批次供应数量类似,但是因为连续两个楼盘报名,且不能重叠,所以御龙府的中签率可望达到15%。但是御龙府价格非常低,均价10500元/平,户型设计能满足刚需,改善等多种需求,所以追求者不少。

区位来看,御龙府位于新川板块北部边缘,其周边有几个在建楼盘:北大资源颐和翡翠、朗基和今缘、天府公馆等。距离新川板块核心区约3公里。从地铁来看,往东1.3公里是地铁6号线,距离相对较远,地铁概念不大;离中德英伦联邦500米;距离商业规划的华润时光里800米。后期与周边小区能够形成互动,形成比较新型的居住片区。同时商业气氛也会逐步形成,在1公里范围之内。

2017年3月26日首次开盘,当时最低价是8988元的特价房,一楼和顶楼,这个价格真是“良心价”。三房户型平均9800元/平,大户型四房价格11000元/平米。时隔一年半之后开盘价在10200元/平,价格完全平稳,可以称为“良心开发商”,同时也看出限价的严厉。

整体综合分析:

南阳御龙府处于新川板块北部边缘,周边还存在较多的土地供应,特别是在南阳御龙府的南面,后续存在较大的开发量。“地王”效应可望拉升这个版块的价格。因为限售等因素,南阳御龙府投资周期会超过5年,5年后应该是这个区位发展的黄金期,投资角度是不错的选择,周边发展空间潜力较大;

外桐梓林板块,目前已经比较成熟,但是几无新地供应,长期发展比较有限,人居盛和林语这次房源的噪音是比较大的,这种噪音正常要低3000一平米,噪音不利因素可以作为投资的对比。

对比人居盛和林语和南阳御龙府,御龙府的价格优质明显,这个价格可以说就是土地楼面价买清水房,限价之后,这种机会不会再有。

与周边二手房剪刀差:

贰爷一再强调:剪刀差要有客观理解,就是要对比同质产品!那我们可以看看周边的中德英伦联邦这个楼盘。从图片中看到,中德英伦联邦B区7月参考均价为:25114元/平米,而这批次南阳御龙府开出的均价为10200元/平米的清水价格。是不是把中德英伦联邦的价格就可以直接看为御龙府剪刀差15000呢?显然不合理,也没有那么大的剪刀差。中德英伦联邦联邦品质较高,且赠送面积比较大,二手房如果有装修,那么成本相对就比较高。具体位置,虽然相隔只有500--600米,但是区位还是有一定差异,所以理性看待剪刀差,不能简单数学加减,南阳御龙府的剪刀差在8000左右是比较合理的,至于如何精准?在内心要有一杆公平的秤。

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