【专栏】南阳楼市快报(675)房价降不降,究竟谁说了算?

南阳房地产商会 2017-11-01 10:58:00
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关于房价,这是一个复杂且漫长的话题。谈房价谈了十几年,决策层对控房价的表述也换了好几茬,从“抑制房价过快上涨”到“保持房价回归平稳”,但房价仍在天上飘着。 十九大会议期间,住建部党组书记、部长王蒙徽再次对房价表态,“预计今年四季度全国房地产市场

关于房价,这是一个复杂且漫长的话题。谈房价谈了十几年,决策层对控房价的表述也换了好几茬,从“抑制房价过快上涨”到“保持房价回归平稳”,但房价仍在天上飘着。

                           

十九大会议期间,住建部党组书记、部长王蒙徽再次对房价表态,“预计今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。”

部长这句话简单概括,就是“价稳量跌”。部长的表态到底能不能实现?

按照以往经验,住建部部长表了态,那后面往往会跟着一波政策。但政策的效果到底如何,仍有待时间来给出答案。

                               

| 政策:还有多少储备“弹药”?

国家政策的弹药库里,还有多少“弹药”?王蒙徽部长话音刚落,住建部便连出两记杀招:

1、住建部与国家发改委联手,从10月30日开始,在全国范围内展开为期一个月的“商品房销售价格行为联合检查”。

2、据媒体报道,住建部联手央行、银监会将严查“首付贷”,坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为。

这两项政策看似并无新意,但实际上背后另有玄机。

要知道,此前关于“商品房违规行为”的检查一直都是地方政府的住建部门在做,中央出面的时候,主要是派出督察组调研地方工作,但检查违规的主体仍是地方住建部门。如今,这项工作直接由住建部主导推进的意味更浓。

对于“首付贷”等资金行为的打击,2016年下半年之前一直也是地方政府主管,2016年下半年上升至中央层面,由央行牵头出台新规。但这一次,牵头单位变成了住建部。这意味着,住建部在调控中的“声量”加大。

为什么这么说?近年来,中央对楼市调控提出的要求是“因城施政、分类调控”,调控的主导权下放至地方,各地针对地方市场的情况出台各自政策。

但从2017年下半年以后,住建部约谈各地政府,增强了对楼市调控的“指导”力度。比如8月底各地纷纷出台楼市限售政策,就是一次自上而下推进的调控。对此,中原地产首席分析师张大伟认为,这“明显是住建部主导的一次施压”。

从目前政策出台的节奏来看,十九大后政府的调控政策频率在加快,力度也在加强。在“房住不炒”的大基调下,在未来一年或更久的时间内,政府对房地产的调控力度将只增不减。

同时,虽然楼市政策年年出,但从十九大释放的信号来看,国家层面实际上仍储备了不少新政,如共有产权试点、进一步推进租售并举的租赁平台、集体用地改革以及土地供应调整、多主题供给等着重供给侧改革的政策。

                                   

| 市场:从存销比看未来房价

从目前的情况来看,政策调控已经覆盖了大多数的城市,但房价下降的趋势是否也能全面覆盖呢?我们可以从库存来进行分析判断。

截至2017年9月底,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40325万平方米,环比增长1.3%,同比减少9.4%。结合历史数据,当前库存规模相当于2013年9月的水平,也就是说,库存规模跌回到了四年前的水平。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说,当前市场交易总体活跃,去库存的动力较为强劲。

政府“无形的手”伸出去了,但政策出台之后兜兜转转一两年,房价仍有补涨空间。毕竟,房子的销售决定权还在开发商手中,即使是在强大的限价压力下,开发商仍然可以选择把房子卖给谁、不卖给谁。

这就造成,真降价的房子你铁定买不到,看上去降了价的房子你还是买不起。你说,房价到底是降了,还是没降?

                               

我们再来看一个和房价关联度较高的指标——存销比。该指标的合理区间为12~16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。其规律是:存销比持续下行,相关城市的房价上涨压力会持续增加;而当存销比持续攀升,房价下跌的可能性则会增加。

2017年9月份,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅按照三类城市细分,存销比分别为11.6、10.6和10.8个月。相比8月份10.2、10.2和10.2个月的数值,三类城市库存都有小幅反弹,但整体仍处于偏低水平;三类城市存销比差别不大,说明以前库存较大的三、四线城市本轮去库存效果明显。

所以,以目前的存销比水平,房价上涨的压力似乎依然存在。但是,存销比是一个动态指标,随着限制需求,增加供给,未来存销比会继续攀升,为房价下行创造条件。

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